10 Cara Membeli Rumah Baru Di Pengembang Tanpa Tertipu – Cara yang paling sering dilakukan masyarakat perkotaan dalam mencari jual beli rumah baru atau second/bekas dari pengembang. Tetapi agar tidak tertipu perlu berhati-hati.
Apa langkah dalam membeli hunian? Bagaimanakah cara memilih pengembang yang amanah? Di Indonesia sendiri ada kurang lebih 13 juta orang yang membutuhkan rumah.
Bagaimanakah tips untuk mempunyai hunian bagi mereka yang akan jual beli tempat tinggal. Membeli di perumahan yang dibangun developer atau pengembang perumahan merupakan tips yang paling formal.
Anda perlu berhati-hati sebab banyak masalah yang bisa jadi muncul kapan saja, dari penjelasan uraian di atas. Nah langkah apa saja yang bisa dapat dijadikan panduan saat melakukan jual beli rumah. Pedoman berikut ini merupakan cara membeli rumah secara KPR.
1. Kepemilikan sertifikat atas nama developer
Sertifikat masih atas nama pengembang, sejak dari awal pembelian hunian. Ada beberapa tahapan yang wajib dilewati sampai menjadi nama pembeli sertifikat tersebut.
Maksud dari selama sertifikat masih diatas nama developer yaitu:
1. Sulit dilakukan take over kredit oleh bank lain. Rata-rata, jika status sertifikat belum SHM atas nama pemilik bank tidak mau menerima take over.
2. Sulit dilakukan penjualan rumah sebab belum bisa memperoleh SHM untuk calon pembeli. Maka dari itu, jaminan legalitas kepemilikan tanah serta bangunan itu sangat penting untuk pembeli utamanya SHM.
Sehingga, memastikan ke pihak developer sangat penting sekali, kapan nama sertifikat itu berubah jadi atas nama anda. Biasanya sudah tercantumkan target penyelesaian sertifikat didalam perjanjian jual beli.
2. Utamakan nama baik pengembang
Sangat penting sekali nama baik developer. Kata kunci disini adalah pengembang yang terpercaya. Jadi tidaknya suatu proyek itu tergantung dari developer sebab anda sudah membayar secara lunas (walaupun itu secara cicil) rumahnya belum jadi untuk sementara.
Baca juga: 11 Rancangan interior rumah dengan variasi cantik, anggun serta cantik!
Sangat bergantung sekali kepada pihak developer dalam hal pengurusan sertifikat. Bisa menyebabkan sertifikat terlambat dapat terlambat terbit karena ketidak professional pihak pengembang.
Melihat kelengkapan ijin pengembang merupakan salah satu cara mengukur nama baik, yaitu:
1. IMB induk
2. Minimal HGB atau SHGB Induk atas nama developer pada sertifikat tanah
3. Sudah tersedia fasos dan fasum
4. Kondisi lahan yang sudah matang
5. Ijin Peruntukan Tanah: Siteplan yang sudah disahkan, ijin lokasi, aspek penataan lahan, surat ijin mendirikan bangunan (IMB), surat ijin penggunaan bangunan (IPB) nomor sertifikat tanah, SIPPT (surat ijin penunjukkan penggunaan tanah).
3. Jika sertifikat belum balik nama tidak dapat take over KPR
Take over kredit ke bank lain sulit dilakukan jika status sertifikat masih atas nama developer serta belum balik atas nama pembeli. Umumnya, akan diminta sertifikat atas nama pihak yang mengajukan kredit kepada pihak bank yang bakal mengambil alih kredit (take over).
Sebab itu dijadikan jaminan dari pihak bank yang secara hukum dapat mengikat rumah yang di KPR tersebut.
Ada beberapa developer yang sudah kerjasama dengan bank untuk mau menerima take over kredit. Tetapi, dalam hal ini terlebih dahulu dipastikan pada setiap bank yang terlibat.
Maka dari itu, kalau ingin melakukan take over kredit pada pemikiran anda, contohnya pastikan lebih dahulu masalah status sertifikat rumah, sebab dengan alasan bunga yang tinggi serta cicilan yang besar.
4. Sebelum KPR disetujui jangan bayar DP ke pengembang
Dari pembaca artikel ini pernah mengalami seperti ini “sementara KPR masih dalam pemprosesan, saya diminta untuk segera membayar uang muka (DP) oleh developer. Apakah DP itu saya wajib dibayar?”.
Walapun pihak developer sudah bekerjasama dengan bank, yang mesti diingat yaitu bahwa bank tidak ada jaminan kalau menyetujui pengajuan KPR. Sebab tidak dilihat siapa itu pengembang oleh bank, namun kekuatan dari konsumen untuk melunasi kredit yang menjadi bahan evaluasi kemampuan keuangan oleh pihak perbankan.
Maka dari itu, alangkah baiknya setelah ada keputusan persetujuan KPR baru melakukan pembayaran DP. Sebaiknya DP jangan dibayarkan terlebih dahulu, jika belum ada keputusan karena anda harus meminta kembali DP dan umumnya tidak mudah untuk menariknya kembali (selalu dipersulit) pada KPR yang belum disetujui.
5. Jika wanprestasi apa kewajiban developer
Pembeli wajib mempelajari dengan bijak kewajiban pengembang kalau terjadi wanprestasi, mengingat beberapa risiko itu bisa saja terjadi. Dalam perjanjian jual beli kewajiban developer umumnya sudah diatur secara jelas.
Telitilah dengan seksama pada perjanjian tersebut agar bisa mengambil secara cepat langkah yang dibutuhkan saat muncul masalah. Periksa secara teliti kalau rumah yang bakal anda terima sudah sesuai dengan apa yang diatur dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB), sebelum menandatangani berita serah terima rumah.
6. Risiko tidak jadi tepat waktu pada hunian
Apa saja risiko membeli rumah di developer ?
– Walaupun pembayaran sudah lunas, rumah belum jadi. Meski jarang terjadi seperti ini, namun ini risiko yang besar. Dengan memilih nama baik pada developer salah satu cara terbaik untuk menghindarinya.
– Dalam perjanjian pembangunan rumah menjadi terlambat yang tidak sesuai dengan target. Itulah yang sering terjadi pada risiko. Jika terlambat developer dalam penyerahan rumah, pastikan terlebih dahulu klausul dalam perjanjian yang mengatur denda.
– Tidak standar sesuai spesifikasi atau buruk pada rumah yang sudah jadi. Setelah serah terima dilakukan biasanya developer memberikan masa penyimpanan selama 3 bulan.
Apabila ada kerusakan pada kondisi rumah serta bangunan masih dalam tanggung jawab pihak pengembang selama masa retensi ini. Di akad perjanjian pastikan semuanya sudah tertulis.
7. Jika rumah sudah jadi segera urus AJB
Sesegera mungkin anda mengalihkan status kepemilikan dari PPJB menjadi AJB. Akta Jual Beli (AJB) yaitu bukti sah bahwa hak atas tanah serta bangunan sudah beralih ke orang lain menurut pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
Bukti legal kalau ha katas tanah serta bangunan sudah berganti kepemilikan ke pembeli yang merupakan AJB dengan developer. Jika hak atas tanah dan bangunan masih di tangan pengembang, kalau belum melakukan AJB.
Kapan dapat dilakukan AJB?
Tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, AJB atas tanah serta bangunan rumah wajib ditandatangani oleh pembeli dan penjual di depan PPAT, sesuai keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995, pada kutipan dibawah ini yang harus dipenuhi:
1. Sudah selesai dibangun dan siap huni pada bangunan rumah
2. Seluruh harga tanah dan bangunan, serta pajak dan biaya-biaya lainnya terkait dengan itu sudah dibayar lunas oleh pembeli
3. Sudah selesai Permohonan Hak Guna Bangunan atas tanah serta nama penjual sudah terdaftar pada sertifikat Hak Guna Bangunan
Mudahnya, segera minta dilakukannya AJB dengan pengembang kalau rumah sudah jadi. Dibuat didepan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk AJB. Tidak dapat dilaksanakan di bawah tangan secara hukum Peralihan Ha katas tanah dan bangunan.
PPAT bakal melakukan beberapa langkah, sebelum AJB dilakukan, yaitu:
– Periksa ke BPN untuk sertifikat. Tujuan dari pemeriksaan ini adalah mengetahui kalau objek jual beli tidak dalam perselisihan, sita atau blokir, dalam jaminan dari pihak lain. Penjual berkewajiban terlebih dahulu guna membersihkan catatan itu yang dimana kalau ada catatan di dalam buku tanah yang ada BPN.
Kalau berupa blokir pada catatan tersebut wajib terlebih dahulu diangkat. Jika tidak diproses maka jual beli ini tidak dapat dilakukan.
– Menyerahkan bukti pembayaran serta SPPT PBB. Guna memastikan kalau tidak ada utang pembayaran PBB serta menjadi kewajiban dari pihak masing-masing untuk menghitung pajak-pajak dan biaya-biaya dalam penyerahan SPPT PBB sebelum jual beli dilaksanakan.
Dapat dilakukan berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang dimana perhitungan dari biaya-biaya itu.
8. Status SHM segera untuk di urus
Setelah selesai AJB, dari developer memberikan kepada pembeli Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB). Sebelumnya sudah dijelaskan jika tidak dibolehkan mempunyai tanah dengan Status Hak Milik (SHM) pada pengembang yang notabene sebagai badan hukum.
Dengan Status Hak Milik Guna Bangunan (SHGB) yang hanya dapat dipunyai oleh pihak developer.
Baca juga: Perbedaan kpr syariah, kpr bank syariah, dan kpr konvensional
Lantas ada apa dengan status HGB itu?
HGB itu mempunyai jangka waktu, tidak seperti SHM yang dapat menyerahkan hak milik selamanya.
Untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang tidak dipunyainya Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dapat memberikan hak kepada pemilik yang memanfaatkan tanah itu, sebab dengan jangka waktu paling lama 30 tahun kepemilikan tanah itu dipegang oleh Negara.
SHGB bisa diperpanjang paling lama 20 tahun, setelah jangka waktu itu sudah selesai.
Anda dapat mendirikan bangunan paling lama 50 tahun dengan HGB. Biasanya tanah bakal sepenuhnya dikuasai langsung oleh Negara dari waktu yang sudah ditentukan atas hak tanah tersebut.
Maka dari itu, anda wajib mengubah sertifikat menjadi SHM setelah proses AJB rampung.
Ada pengembang setelah melakukan AJB langsung mengurus kenaikan hak menjadi SHM, tetapi dalam hal pengurusan peningkatan hak tersebur banyak juga developer yang mempersilahkan konsumen sendiri.
Tanah dengan status SHGB bisa dirubah menjadi tanah bersertifikat SHM, sesuai dengan keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 6 Tahun 1998 tentang pemberian hak milik atas tanah untuk hunian tinggal.
– Di wilayah tanah itu ada kantor pengurusan kantor BPN setempat
– Memakai jasa Notaris/PPAT maupun pengurusan bisa dilaksanakan oleh si pemegang SHGB yang menjadi WNI.
Syarat-syarat apa yang saja yang wajib dikumpulkan, yakni:
1. Fotocopy IMB
2. Fotocopy SPPT PBB tahun terakhir
3. SHGB asli
4. Membayar uang pemasukan kepada Negara
5. Surat pernyataan yang tidak mempunyai tanah lebih dari 5 (lima) bidang yang luasnya kurang dari 5000 (lima ribu) meter persegi
6. Identitas diri
9. Transaksi jual beli rumah jangan dilaksanakan bawah tangan
Jika dalam status dijaminkan di bank yang rumah akan kita beli, lakukanlah pembuatan akte jual beli didepan notaris serta pengalihan kredit pada bank yang bersangkuran.
Jangan sampai melaksanakan pembayaran over kredit di bawah tangan yang artinya hanya tanda bukti berupa kwitansi dan atas dasar kepercayaan saja, sebab hal seperti ini bakal tidak diakui oleh bank dalam transaksinya.
10. Sangat penting IMB perumahan
Disyaratkan untuk mendirikan bangunan gedung di Indonesia diharuskan guna mempunyai Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), yang tertulis dalam Undang-Undang 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.
Jika tidak mempunyai IMB, maka: 1. Tidak dapat mengurus peningkatan status SHM, 2. Oleh pihak berwenang bangunan dapat disegel, 3. Tidak dapat diajukan untuk kredit ke bank untuk bangunan.
Dalam mendirikan bangunan landasan sah adalah IMB yang isinya ada data bangunan. Dimulai dari detil teknis yang menjadi lampirannya, peruntukan serta jumlah lantai.
Bank maupun pihak lain bisa menilai jika sesuai peraturan bahwa bangunan yang dijaminkan KPR berlandaskan dari IMB. Sesuai dengan peruntukan lokasi, contohnya di area komersil dibangun ruko dan untuk hunian dibangun di lokasi yang diijinkan untuk rumah tinggal.
Pastikan jika anda sudah mempunyai IMB bangunan.
Sumber artikel: duwitmu.com